מגיעות אליי לא מעט פניות של משקיעים שכבר העבירו כסף לנכס בחו"ל, ורק אז מבקשים שמישהו יבדוק. ארצות הברית, אירופה או כל מקום אחר, זה לא משנה. הסיפור כמעט תמיד מתחיל אותו דבר: מצגת יפה, תשואה מרשימה, ומשווק שאמר "תסמוך עליי".
שלא תבינו אותי בצורה לא נכונה, אני בעד השקעות נדל"ן בחו"ל. אני יזם נדל"ן בארצות הברית כבר מעל 20 שנה. אבל השקעה בחו"ל מחייבת בדיקה לפני שחותמים, לא אחרי.
בקצרה: 7 בדיקות לפני השקעת נדל"ן בחו"ל
- מי מוכר לכם את העסקה, וממי הוא מקבל עמלה.
- האם המוכר באמת הבעלים של הנכס, והאם הנכס נקי מחובות ושעבודים.
- דרך מי עובר הכסף, ומתי הוא משתחרר למוכר.
- האם הנכס יירשם על שמכם, ואיך תוכלו לוודא את זה.
- מה מצבו הפיזי של הנכס, ומה המחיר האמיתי שלו בשוק.
- מה כתוב בהסכם, ובעיקר מה לא כתוב בו.
- מה המשמעות במס, גם במדינת הנכס וגם בישראל.
למה השקעה בחו"ל מסוכנת יותר מהשקעה בארץ
בארץ אתם מכירים את השפה, את החוק, את האזור ואת המחירים. אתם יכולים לנסוע ולראות את הנכס, ויש לכם עורך דין שמכיר את הפרוצדורה. בחו"ל כמעט כל אלה חסרים: הנכס רחוק, החוק אחר, המסמכים בשפה זרה, ואת רוב המידע אתם מקבלים ממי שמוכר לכם את העסקה. ומי שמוכר לכם את העסקה, מרוויח רק אם תקנו.
מי מוכר לכם את העסקה
משווק, יזם, סוכן או מלווה משקיעים. לכל אחד מהם יש אינטרס, וזה בסדר, כל עוד אתם יודעים מה הוא. השאלה הראשונה שאני שואל: ממי הוא מקבל כסף? אם המלווה שלכם מקבל עמלה מהמוכר, הוא לא באמת מלווה שלכם. על ההבדל הזה כתבתי בכתבה מלווה משקיעים או נציג של המוכר.
האם המוכר באמת הבעלים, והאם הנכס נקי
בכל מדינה יש מרשם בעלות, המקביל לטאבו בישראל. בארצות הברית בודקים את זה דרך חברת טייטל, ומבטחים את הרכישה בביטוח טייטל. במדינות אחרות המנגנון שונה, אבל העיקרון זהה: לפני שמעבירים כסף, מישהו מטעמכם צריך לוודא שהמוכר הוא הבעלים, ושאין על הנכס חוב, שעבוד, עיקול או הערה.
דרך מי עובר הכסף
לא מעבירים כסף ישירות לחשבון של היזם או של המשווק. הכסף עובר דרך גורם ניטרלי, נאמן או חברת טייטל, שמשחרר אותו למוכר רק אחרי שהבעלות עברה אליכם. ראיתי לא מעט מקרים שבהם הכסף הועבר "כדי לשריין את הנכס", והנכס לא נרשם לעולם על שם המשקיע.
עסקאות "על הנייר"
קנייה של דירה שעוד לא נבנתה היא הסיכון הגבוה ביותר בהשקעה בחו"ל. בישראל הקונה מוגן בערבות לפי חוק המכר. בחלק מהמדינות אין מנגנון הגנה דומה, ואם היזם נתקע באמצע, הכסף שלכם נתקע איתו. לפני שמשקיעים בעסקה כזו צריך לבדוק מה קורה אם הפרויקט לא מושלם, ומה מבטיח שתקבלו את הכסף בחזרה.
תשואה מובטחת: קומו מהפגישה
אף אחד לא יכול להבטיח שהנכס יהיה מושכר כל הזמן ושהתיקונים לא יעלו יותר מהצפוי. כשמבטיחים לכם תשואה, תבדקו מאיפה הכסף מגיע. לפעמים הוא מגיע מהכסף שלכם עצמכם. על כך בכתבה תשואה מובטחת בנדל"ן בארה"ב: למה זו נורה אדומה.
ההסכם
הסכם שקיבלתם בעברית נותן תחושת ביטחון, אבל השאלה היא לא רק מה כתוב בו, אלא מה לא כתוב בו. מי אחראי אם הנכס לא מושכר? מה קורה אם צריך להכניס עוד כסף? איך יוצאים מההשקעה? ריכזתי את הסעיפים הבעייתיים בכתבה 17 נורות אדומות בהסכם השקעה.
מיסוי
להשקעת נדל"ן בחו"ל יש השלכות מס גם במדינת הנכס וגם בישראל. את זה צריך לבדוק לפני הרכישה עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי, כי מבנה ההחזקה שתבחרו משפיע על המס לאורך כל שנות ההשקעה.
למה אני ממליץ על ארצות הברית
מכל השווקים שמשקיעים ישראלים פונים אליהם, ארצות הברית היא השוק שבו יש לדעתי את המנגנונים המסודרים ביותר להגנה על הקונה: חברות טייטל, ביטוח טייטל, רישום ציבורי ושקוף, ושוק עמוק עם נתונים על מחירים. זה לא אומר שאין שם סיכונים, יש, ולמי שקונה נכס בודד יש שירות של ליווי משפטי בקניית נכס בארצות הברית. על הסיכונים כתבתי מדריך מלא: השקעות נדל"ן בארצות הברית, המדריך המלא למשקיע הישראלי.
שאלות נפוצות על השקעות נדל"ן בחו"ל
צריך עורך דין להשקעת נדל"ן בחו"ל?
כן, ורצוי שניים: עורך דין מקומי שמכיר את החוק והפרוצדורה במדינת הנכס, ועורך דין מטעמכם שבודק את העסקה כולה ולא מקבל כסף מהמוכר.
אפשר להסתמך על עורך הדין של היזם?
לא. עורך הדין של היזם מייצג את היזם.
מתי לפנות, לפני החתימה או אחריה?
לפני. אחרי שהכסף עבר, האפשרויות מצומצמות והטיפול יקר בהרבה. אם העסקה כבר הסתבכה, כתבתי על כך במדריך כשההשקעה משתבשת.
רוצים שנבדוק את העסקה לפני שאתם משקיעים?
עו"ד אורי בר, עורך דין ויזם נדל"ן עם מעל 20 שנות ניסיון ומעל 400 עסקאות נדל"ן יזמיות, בודק את העסקה מכל הכיוונים: ההסכם, היזם, הנכס והמספרים. פרטים בעמוד בדיקה לפני השקעה, או קבעו פגישת ייעוץ ראשונית ללא עלות.
