שני חברים, שני אחים או קבוצה של משקיעים שמחליטים לקנות יחד נכס בארה"ב מתחילים כמעט תמיד מאותה נקודה: אמון. כולם מכירים את כולם, כולם מסכימים על הנכס, ואף אחד לא רוצה "להכניס עורכי דין" לשיחה. הבעיה היא שהשאלות הקשות לא מגיעות ביום הרכישה. הן מגיעות כשצריך להזרים כסף לשיפוץ, כשאחד השותפים רוצה למכור והשני לא, או כשמתברר שכל אחד הבין את ההסכמות אחרת.
עו"ד אורי בר, עורך דין ויזם נדל"ן עם מעל 20 שנות ניסיון ומעל 400 עסקאות נדל"ן, מנסח ובודק הסכמי שותפות למשקיעים ישראלים שרוכשים נכסים בארה"ב. במאמר הזה הוא מפרט את הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם שותפות להשקעה, ואת השאלות שכדאי לשאול לפני שחותמים.
מה זה הסכם שותפות להשקעה בנדל"ן בארה"ב
כשכמה משקיעים מחזיקים נכס בארה"ב, הם עושים זאת בדרך כלל דרך חברת LLC. במקרה כזה, הסכם השותפות הוא בפועל הסכם ההפעלה של החברה (Operating Agreement). זה המסמך שקובע מי השותפים, כמה כל אחד השקיע, איך מתקבלות החלטות, איך מחלקים כסף ואיך יוצאים. המסמך שנרשם במדינה בעת הקמת החברה כולל בדרך כלל פרטים בסיסיים בלבד, ולכן כל ההסכמות המהותיות בין השותפים צריכות להיות כתובות בהסכם עצמו.
על הקמת החברה עצמה, בחירת המדינה והשלבים הטכניים ניתן לקרוא במדריך חברת LLC למשקיע הישראלי. כאן ההתמקדות היא ביחסים בין השותפים.
9 סעיפים שחייבים להיות בהסכם שותפות להשקעה
1. השקעת ההון של כל שותף
ההסכם צריך לקבוע כמה כסף כל שותף מכניס, מתי, ובאיזו צורה. כשאחד השותפים תורם עבודה, ניסיון או קשרים במקום כסף, חשוב לכתוב במפורש איך התרומה הזו נמדדת ומה החלק שהיא מקנה לו. אי בהירות בנקודה הזו היא מקור נפוץ למחלוקות בהמשך.
2. מה קורה כשצריך כסף נוסף
נכסים דורשים לעיתים קרובות כסף שלא תוכנן: תיקון גג, תקופת אכלוס ארוכה, תביעה או עלייה בהוצאות. ההסכם צריך להגדיר מי מחליט על הזרמת הון נוספת (Capital Call), מה חלקו של כל שותף, ומה קורה לשותף שלא מעביר את חלקו. בלי סעיף כזה, שותף אחד עלול לממן לבד את הנכס בלי לקבל על כך חלק גדול יותר.
3. חלוקת רווחים והחזר השקעה
האם כל הכסף מתחלק לפי אחוזי הבעלות? האם קודם מחזירים לכל שותף את ההשקעה שלו? האם מי שמנהל את הנכס מקבל חלק עודף מהרווח? אלה החלטות מסחריות, אבל הן חייבות להיות כתובות בצורה שלא משאירה מקום לפרשנות, כולל מתי מחלקים ומה משאירים בקופה לרזרבה.
4. מי מנהל ומה מותר לו לעשות לבד
ברוב השותפויות יש שותף אחד שמטפל בנכס בפועל. ההסכם צריך להגדיר אילו פעולות הוא רשאי לבצע לבד, ואילו החלטות דורשות הסכמה של כל השותפים או של רוב מסוים, למשל מכירת הנכס, לקיחת הלוואה, שעבוד הנכס או התקשרות עם חברת ניהול. כדאי לקבוע גם אם המנהל מקבל שכר על עבודתו. על הסמכויות והחובות של מנהל חברה ניתן לקרוא במאמר זכויות וחובות המנהל בחברת LLC.
5. דיווח ושקיפות
שותף שגר בישראל ולא מעורב בניהול היומיומי צריך זכות מוגדרת לקבל מידע: דוחות כספיים, תדפיסי חשבון, חוזי שכירות והתכתבות מהותית. סעיף דיווח ברור מונע את התחושה שמשהו מוסתר, ומאפשר לזהות בעיה מוקדם.
6. העברת זכויות ומכירה לצד שלישי
האם שותף רשאי למכור את חלקו לאדם אחר? ברוב הסכמי השותפות כדאי לקבוע שהשותפים האחרים מקבלים זכות ראשונים לרכוש את החלק לפני שהוא מוצע לאחרים. בלי סעיף כזה, ייתכן שתמצאו את עצמכם שותפים של מי שלא בחרתם.
7. יציאה מהשותפות
זה הסעיף שהכי הרבה שותפים מדלגים עליו, ודווקא הוא החשוב ביותר. ההסכם צריך לקבוע מתי אפשר לדרוש למכור את הנכס, איך קובעים שווי כששותף אחד קונה את חלקו של אחר, ותוך כמה זמן משלמים. מנגנון יציאה שנקבע מראש חוסך מחלוקת יקרה בדיוק ברגע שהיחסים כבר מתוחים.
8. מבוי סתום בין השותפים
בשותפות של שניים בחלקים שווים, כל מחלוקת עלולה לשתק את הנכס. ההסכם צריך לכלול מנגנון לשבירת מבוי סתום, למשל הכרעה של גורם מוסכם או מנגנון קנייה ומכירה בין השותפים, כדי שהנכס לא יישאר בלי החלטות.
9. פטירה, גירושין ואירועים אישיים
השקעה בנדל"ן נמשכת לעיתים שנים רבות. ההסכם צריך לקבוע מה קורה לחלקו של שותף שנפטר או שמתגרש: האם היורשים או בן הזוג נכנסים לשותפות, או שהשותפים האחרים רשאים לרכוש את החלק. כדאי לבדוק גם איך ההסכם מתיישב עם תכנון הירושה של כל שותף בישראל.
שותפות עם יזם או עם שותף מקומי
כשהשותף הוא יזם אמריקאי או שותף מקומי שמנהל את העסקה, פערי הכוחות גדולים יותר. השותף המקומי שולט במידע, בחשבון הבנק ובקשר עם הקבלנים, והמשקיע הישראלי תלוי במה שמדווחים לו. במקרים כאלה עו"ד אורי בר מקפיד במיוחד על סעיפי הדיווח, על הגבלת הסמכויות של המנהל, ועל זכות המשקיע להחליף את המנהל במקרה של הפרה. מי שקיבל הסכם מוכן מהיזם יכול לקרוא גם על 17 נורות אדומות בהסכם השקעה בנדל"ן בארה"ב.
טעויות נפוצות בהסכמי שותפות להשקעה
- שימוש בתבנית כללית מהאינטרנט שלא מתאימה למבנה השותפות ולדין המדינה שבה רשומה החברה.
- הסכמות בעל פה או בהודעות וואטסאפ שלא נכנסו להסכם הכתוב.
- הסכם שלא עודכן אחרי שנכנס שותף חדש או שהוזרם כסף נוסף.
- חתימה על ההסכם אחרי שהכסף כבר הועבר, כשכבר אין כוח מיקוח.
איך עו"ד אורי בר מלווה הסכם שותפות להשקעה
הליווי מתחיל בפגישה עם השותפים, יחד או בנפרד, כדי להבין את ההסכמות המסחריות ואת הציפיות של כל צד. על בסיס זה מנוסח הסכם שמותאם לעסקה הספציפית, או נבדק הסכם קיים ומסומנות הנקודות שדורשות תיקון. כשהשותפות מחזיקה נכס דרך חברה, ההסכם מתואם עם פתיחת חברת LLC בארה"ב ועם רואה החשבון של השותפים. פרטים נוספים על השירות נמצאים בעמוד הסכם שותפים והסכם שותפות.
שאלות נפוצות
האם חייבים הסכם כתוב כשהשותפים הם בני משפחה?
אין חובה, אבל דווקא בין בני משפחה הסכם כתוב חשוב במיוחד. הוא מגן על היחסים האישיים, כי כל אחד יודע מראש מה מגיע לו ומה מצופה ממנו.
מה ההבדל בין הסכם שותפות לבין הסכם השקעה עם יזם?
בהסכם שותפות השותפים קובעים יחד את הכללים ביניהם. בהסכם השקעה עם יזם, היזם מנסח בדרך כלל את המסמך, והמשקיע צריך לבדוק מה הוא מקבל ואילו זכויות חסרות לו.
האם אפשר לשנות את ההסכם אחרי החתימה?
כן, בהסכמה ולפי מנגנון השינוי שנקבע בהסכם עצמו. לכן כדאי לקבוע מראש מי מוסמך לאשר שינוי ובאיזה רוב.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני שמעבירים כסף ולפני שחותמים על חוזה רכישה. אחרי שהכסף הועבר, כוח המיקוח של כל שותף יורד, ותיקון ההסכם הופך למשא ומתן קשה יותר.
לפני שנכנסים לשותפות
הסכם שותפות טוב לא מעיד על חוסר אמון, אלא שומר על השותפות גם כשהנסיבות משתנות. אם אתם לפני רכישה משותפת של נכס בארה"ב, או שכבר יש לכם הסכם ואינכם בטוחים שהוא מגן עליכם, צרו קשר עם משרד עו"ד אורי בר לפגישת ייעוץ ראשונית.
