משקיע ישראלי שמחפש "עורך דין ארצות הברית" מגלה מהר מאוד שהמונח רחב מדי. יש עורכי דין אמריקאים שמטפלים רק בסגירת העסקה, יש עורכי דין ישראלים שמכירים את השוק האמריקאי, ויש מי שמלווה את העסקה אבל בפועל מקבל את שכרו מהמשווק. הבחירה הנכונה תלויה בשתי שאלות פשוטות: מה בדיוק צריך לבדוק בעסקה שלכם, ומי מגן על האינטרס שלכם.
עו"ד אורי בר, עורך דין ויזם נדל"ן עם מעל 20 שנות ניסיון ומעל 400 עסקאות נדל"ן יזמיות בארה"ב, פוגש משקיעים בכל השלבים: לפני החתימה, במהלך הרכישה, וגם כשהעסקה כבר הסתבכה. המדריך הזה מרכז את מה שכדאי לדעת לפני שבוחרים עורך דין לעסקת נדל"ן בארה"ב.
בקצרה: 5 דברים שחשוב לדעת
- עורך דין אמריקאי ועורך דין ישראלי מלווה ממלאים תפקידים שונים, וכדאי להבין מראש מי אחראי על מה.
- השאלה הראשונה היא ממי עורך הדין מקבל שכר טרחה, ואת מי הוא מייצג.
- בדיקה טובה כוללת גם את ההסכם מול המשווק או היזם, ולא רק את חוזה הרכישה באנגלית.
- עורך דין שמכיר את הצד היזמי יזהה בעיות שלא כתובות בהסכם.
- הזמן הנכון לפנות הוא לפני שמעבירים כסף, לא אחרי.
למה "עורך דין ארצות הברית" הוא לא תפקיד אחד
בעסקת נדל"ן בארה"ב מעורבים כמה גורמים מקצועיים, וכל אחד מהם רואה רק חלק מהתמונה. חברת ה Title בודקת את הרישום ואת השעבודים על הנכס ומנהלת את הסגירה. בחלק מהמדינות גם עורך דין מקומי מעורב בסגירה. אבל אף אחד מהם לא אמור לבדוק אם העסקה כולה טובה עבורכם, אם המחיר הגיוני, או אם ההסכם שחתמתם עליו בעברית מול המשווק מגן עליכם.
כאן נכנס עורך דין נדל"ן ארצות הברית שמייצג את המשקיע עצמו. התפקיד שלו הוא להסתכל על העסקה מהצד שלכם: מי המוכר, מי המתווך, איך עובר הכסף, על שם מי יירשם הנכס, ומה קורה אם משהו משתבש.
עורך דין אמריקאי או עורך דין ישראלי?
משקיעים רבים שואלים מה עדיף. בפועל, השאלה הנכונה היא איזו עבודה צריך לעשות, ומי מתאים לכל חלק בה:
- הסכם מול משווק, יזם או מלווה ישראלי. הסכמים כאלה נחתמים לרוב בעברית ומול גורם ישראלי. עורך דין ישראלי שמכיר את המבנה של עסקאות בארה"ב ידע לזהות מה חסר בהם ומה צריך להוסיף.
- חוזה רכישה מול מוכר הנכס. החוזה כתוב באנגלית ובנוי לפי הנוהג במדינה שבה נמצא הנכס. חשוב שמישהו יקרא אותו מהצד שלכם, כולל תקופת הבדיקה ודרכי היציאה מהעסקה.
- הקמת חברת LLC והסכם השותפות. כאן צריך לחשוב גם על הצד המשפטי וגם על הצד העסקי: מי מנהל, מי מחליט, ומה קורה כשיש מחלוקת.
- הליך משפטי בארה"ב. ייצוג בבית משפט אמריקאי מחייב עורך דין בעל רישיון במדינה הרלוונטית. מי שמלווה את המשקיע צריך לדעת לבנות את התיק, לרכז את המסמכים ולעבוד מול עורך הדין המקומי.
היתרון של עורך דין שעובד עם משקיעים ישראלים הוא שהוא מבין את שני הצדדים: את המשקיע שיושב בישראל, ואת האופן שבו עסקאות נסגרות בפועל בארה"ב.
7 שאלות לשאול עורך דין לפני שמתחילים
- ממי אתה מקבל שכר טרחה? אם עורך הדין הגיע אליכם דרך המשווק, או מקבל ממנו תשלום, כדאי לשאול בצורה ישירה את מי הוא מייצג.
- כמה עסקאות נדל"ן בארה"ב ליווית? ניסיון בנדל"ן בישראל לא תמיד מתורגם להבנה של עסקאות בארה"ב.
- מה בדיוק כלול בבדיקה? הסכם ההשקעה, חוזה הרכישה, דו"ח ה Title, מבנה ה LLC? כדאי לקבל את זה בכתב.
- האם אתה בודק גם את הכדאיות הכלכלית? בדיקה משפטית רגילה לא כוללת בחינה של המחיר מול השוק או של תזרים המזומנים. עו"ד אורי בר מציע גם ניתוח כלכלי של העסקה ועיון בדו"ח האינספקטור, בזכות הניסיון שלו כיזם, אבל זה לא מובן מאליו אצל כל עורך דין.
- איך אוכל לוודא שהנכס נרשם על שמי? משקיע צריך לדעת איך לבדוק את הרישום בעצמו, ולא להסתמך רק על דיווח של היזם.
- דרך מי עובר הכסף, ומתי הוא משתחרר? עורך דין טוב יתעקש להבין את מסלול הכסף לפני ההעברה.
- מה קורה אם העסקה משתבשת? האם עורך הדין מטפל גם במחלוקות ובמשא ומתן מול היזם, או רק בשלב החתימה?
מה עורך דין טוב יבדוק בהסכם ההשקעה
הסכמי השקעה בארה"ב, גם כשהם כתובים בעברית, נוטים להיות מנוסחים לטובת מי שכתב אותם. בבדיקת הסכם, עו"ד אורי בר שם דגש על הנקודות הבאות:
- מי הצדדים בפועל להסכם, ומי אחראי כלפי המשקיע אם משהו לא מתבצע.
- מה בדיוק המשקיע מקבל: בעלות ישירה בנכס, חלק בחברת LLC, או הלוואה מובטחת.
- אילו בטוחות קיימות להשקעה, ואיך הן נרשמות.
- איך מדווחים למשקיע, ובאיזו תדירות.
- מה קורה כשהיזם לא עומד בלוחות הזמנים או בתקציב.
- איך יוצאים מהעסקה, ומי מחליט על מכירת הנכס.
רשימה מפורטת יותר של סעיפים בעייתיים מופיעה במאמר 17 נורות אדומות בהסכם השקעה בנדל"ן בארה"ב, ומה לבקש במקום.
הערך של עורך דין שהוא גם יזם
הסכם יכול להיות תקין לגמרי מבחינה משפטית ועדיין לתאר עסקה גרועה. מחיר רכישה גבוה מהשוק, תקציב שיפוץ לא מציאותי או הנחות שכירות אופטימיות לא יופיעו כ"סעיף בעייתי" באף חוזה.
עו"ד אורי בר מגיע לבדיקה עם ניסיון של מעל 400 עסקאות יזמיות מסוגים שונים, ובהם single family, multi family, נכסים להשכרה, Flips ובנייה חדשה. הניסיון הזה מאפשר לו לזהות את הנקודות שבהן יזם עלול לחתוך פינות, ולשאול את השאלות שהמשקיע לא ידע לשאול.
מתי לפנות לעורך דין
התשובה הקצרה: לפני שמעבירים כסף. ברגע שהכסף הועבר והמסמכים נחתמו, כוח המיקוח של המשקיע קטן מאוד, ועורך הדין יכול לעזור בעיקר בצמצום נזקים.
עם זאת, גם משקיעים שכבר נמצאים בעסקה שהסתבכה לא צריכים לוותר. עו"ד אורי בר מייצג משקיעים בעסקאות שהשתבשו, בוחן לעומק את מסמכי העסקה ואת התנהלות היזם, ומציג למשקיע את האפשרויות העומדות בפניו. על התהליך הזה אפשר לקרוא במאמר כשההשקעה בנדל"ן בארה"ב משתבשת: מה עושים, צעד אחר צעד.
שאלות נפוצות
האם עורך דין ישראלי יכול ללוות אותי בעסקת נדל"ן בארה"ב?
עורך דין ישראלי יכול לבדוק את הסכם ההשקעה, לנהל משא ומתן מול המשווק או היזם ולייעץ לגבי מבנה העסקה. פעולות שמחייבות רישיון מקומי, כמו ייצוג בבית משפט אמריקאי, דורשות עורך דין בעל רישיון במדינה שבה מתנהל ההליך.
האם חברת ה Title לא מספיקה?
לא. חברת ה Title בודקת את הרישום ואת השעבודים ומנהלת את הסגירה, אבל היא לא מייצגת את המשקיע, ולא בודקת אם העסקה כדאית או אם ההסכם מול היזם מגן עליו.
מה ההבדל בין עורך דין לבין מלווה השקעות?
מלווה השקעות מקבל לרוב עמלה מהעסקה, ולכן יש לו אינטרס שהיא תיסגר. עורך דין שמייצג את המשקיע מקבל שכר טרחה ממנו, ותפקידו להגן עליו גם אם המסקנה היא לא להשקיע.
מה כדאי להביא לפגישה הראשונה?
את הסכם ההשקעה, את חוזה הרכישה אם קיים, כל מצגת או חומר שיווקי שקיבלתם, והתכתבויות עם המשווק או היזם. ככל שהחומר מלא יותר, הבדיקה מדויקת יותר.
האם צריך עורך דין גם בהשקעה קטנה?
גם בהשקעה קטנה הכסף עובר למדינה אחרת, למערכת משפטית אחרת, ולרוב לגורם שהמשקיע לא מכיר אישית. בדיקה לפני החתימה עולה בדרך כלל הרבה פחות מתיקון בעיה אחריה.
לסיכום
בחירת עורך דין ארצות הברית לעסקת נדל"ן היא לא רק בדיקה של תעודה. היא שאלה של ניסיון, של אינטרסים ושל היקף הבדיקה. לפרטים על השירותים של עו"ד אורי בר ראו את העמוד עורך דין ארצות הברית להשקעות נדל"ן, או קבעו פגישת ייעוץ ראשונית דרך עמוד יצירת הקשר.
