שיעבוד של נכס נדל"ן בארה"ב
- מהו שיעבוד Lien?
- איך השעבוד עובד?
- מהם סוגי השעבודים הנפוצים?
- מה המשמעות שיש Lien על הנכס?
- איך ניתן להסיר את השעבוד על נכס בארה"ב?
- מהו סדר הקדימויות בחילוט נכס?
מהו Lien?
מבחינה משפטית, Lien הינו שיעבוד ו/או זכות כנגד נכס נדלני (במקרה שלנו מדובר על נכס בארה"ב).
מדובר על מכשיר משפטי שמספק לבעל החוב ו/או לבעל הזכות הגנה בצורת זכות קניינית עד אשר החוב הוחזר ו/או תנאים מסוימים התמלאו.
ה Lien נותן לבעל החוב את הזכות למכור את הערובה הנדלנית במידה ותנאי ההסכם עליו חתמו הצדדים לא כובדו. במקרה זה, בעל החוב קודם לכל זכות אחרת לה מחויב בעל החוב, למעט מספר נושים להם יש קדימות בסדר הנשייה כגון: משכנתא ו/או חוב מס.
איך השעבוד עובד?
כאשר נרשמה לבעל החוב זכות מסוימת על הנכס כדוגמת Lien ותנאי ההלוואה לא כובדו, בעל הנכס לא יכול לקחת חלק מהנכס ולמכור אותו. בעל החוב יכול להורות על התחלת הליך בו הנכס יימכר במכירה פומבית וכחלק מהכספים שיתקבלו, יקבל בעל החוב את חלקו בהתאם לאמור בהסכם בין הצדדים.
4 סוגי שעבודים נפוצים
שיעבוד מסוג Mortgage Lien – כאשר בעל הנכס לוקח הלוואה מגובה במשכנתא מגוף מממן (בנק או מלווה אחר), בעל המשכנתא רושם שיעבוד בנכס לטובתו בגובה החוב. לאחר רישום המשכנתא לטובת המלווה, יכול המלווה לבצע חילוט של הנכס (Foreclosure) במידה ובעל החוב לא עומד בתנאי ההלוואה.
שיעבוד מסוג Tax Lien – כאשר מדובר בנכס בארה"ב ובמידה ובעל הנכס (במקרה שלנו מדובר במשקיע שביצע השקעות נדל"ן בארה"ב) לא שילם את המיסים השנתיים של הנכס (Property Tax), הרשות המקומית (Local Municipality) מייצרת את השעבוד על הנכס. פרק הזמן שעובר מרגע רישום השעבוד ועד לחילוט הנכס, משתנה בין רשות לרשות.
שיעבוד מסוג Mechanic's lien – קבלנים, קבלני משנה, ספקי מוצרים וכו שסיפקו לבעל הנכס עבודה ו/או חומרים שלא שולמו על ידי בעל הנכס, יכולים לבצע Mechanic's lien ולגרום בדר"כ לעצירת כל העברת בעלות בנכס לצד ג'.
שיעבוד מסוג Judgment Liens – סוג שעבוד זה הוא הנפוץ ביותר מבין השעבודים בסדר נשייה מאוחר יותר. כאשר ישנו הסכם הלוואה בין שני אנשים ובעל החוב לא מקבל את סכום ההלוואה בהתאם לתנאי ההסכם, הוא יכול לגשת לבית המשפט ולתבוע את הלווה. לאחר שבית המשפט התרצה כי הלווה באמת חייב כסף למלווה וכי ההלוואה לא שולמה, יכול בית המשפט לתת פסק דין (Judgement) לטובת המלווה. במקרה זה, יכול המלווה לגשת עם פסק הדין ולרשום Lien על אחד מהנכסים של הלווה.
מה המשמעות שיש Lien על הנכס
כאשר בחרתם להשקיע ברכישת נכס נדל"ן בארה"ב ובטרם מכירתו לצד ג', חברת הטייטל תבצע בדיקה על מנת לבדוק שהנכס נקי מכל חוב ו/או שיעבוד רשומים.
במידה וחברת הטייטל מצאה כי רובץ על הנכס שיעבוד, היא תודיע על כך לצדדים על מנת שיוכלו לתקן את הבעיה כדי "שהטייטל של הנכס" יעבור לרוכש כשהוא נקי מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או כל הערה אחרת הרשומה עליו.
ברוב המוחלט של המקרים, קונה שיקבל הודעה מחברת הטייטל כי הנכס לא נקי מחוב ו/או שיעבוד, לא ירכוש את הנכס (לא מדובר במקרים של משקיעים מתוחכמים שרוכשים את הנכס יחד עם החובות שלו ובעקבות כך משלמים מחיר נמוך) עד לתיקון הבעיה.
איך ניתן להסיר את השעבוד על נכס בארה"ב
ברמת העקרון, Lien יכול להיות מוסר ב – 3 דרכים עיקריות:
- הסדרת תשלום החוב לבעל החוב (כמובן שצריכים לבדוק כי אכן ה – Lien הוסר)
- ביצוע מו"מ עם בעל החוב לפריסת תשלומים
- פנייה לבית המשפט בבקשה להסיר את ה – Lien על ידי המצאת ראיות שתומכות בבקשה
מהו סדר הקדימויות בחילוט נכס בארה"ב
לרוב, שיעבוד מסוג של Mortgage הינו בעדיפות ראשונה למעט אם מדובר בחוב מוניציפלי או פדרלי.
במירוץ הקדימויות של סדר הנשייה, ה Lien שנרשם ראשון בזמן, יקבל ראשון את הכסף ממכירת הנכס.
כמו כן, ישנן מדינות מעטות בהן חוב של ה HOA בו ממוקם הנכס, יגבר על Mortgage מבחינת סדר הנשייה.
הצלחות לרוב
אורי בר, עו"ד – חילוץ מעסקה שנתקעה
