מאמר חשוב לכל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל!!
(כדאי לקרוא עד הסוף)
- מהו Promissory note בעסקאות נדל"ן בארה"ב
- הנקודות הבסיסיות אותן צריך לרשום בשטר חוב Promissory note בעסקאות נדל"ן בארה"ב
- תנאים נוספים אותם ניתן לרשום בשטר החוב כאשר משקיעים במתן הלוואה בארה"ב
- היתרונות והחסרונות ב – Promissory note שטר חוב בעסקאות נדל"ן בחו"ל
- סוגי שטרות עיקריים של Promissory note
- אי כיבוד שטר חוב בעסקאות נדל"ן בארה"ב
סיפור אמיתי
הם היו חברים וסמכו האחד על השני.
האחד היה יזם שפעל בעסקאות נדל"ן בארה"ב
השני היה עובד הייטק שרצה לעזור לחבר וכמובן לקבל תמורה כנגד ההלוואה שנתן לחבר היזם.
ליזם היה נכס שנרשם על שם החברה שלו בארה"ב (LLC).
היזם ביקש מהחבר הלוואה בסך של $80,000 ובתמורה הציע לתת לחבר ערובה בצורת Promissory note על הנכס. (באופן ממש כללי – מדובר בהבטחה חוזית לשלם לחבר את סכום הקרן + ריבית + במידה והקרן והריבית לא יוחזרו, יוכל החבר לפעול על מנת למכור את הנכס ולקבל בתמורה את כספו).
היזם והחבר חתמו על ההסכם בעברית + על ה Promissory note אליו התחייב היזם כלפי החבר.
לימים, היזם נקלע לקשיים ולא צלח להחזיר לחבר את הקרן ואת הריבית.
החבר, כפי שחשב, רצה להתחיל בהליכים למכירת הנכס ולקבל את כספו בחזרה (המשך הסיפור לאחר הסבר מעמיק בעניין ה Promissory note).
מהו Promissory note?
מדובר על כלי משפטי מחייב, בו הצדדים מתחייבים האחד כלפי השני בהתאם לתנאי ההסכם עליו חתמו.
באופן כללי צד א מתחייב להעביר לצד ב סכום כספי וצד ב מתחייב להחזיר לו את הסכום בתוספת ריבית בתנאים עליהם מסכימים הצדדים.
הנקודות הבסיסיות אותן צריך לרשום בשטר חוב Promissory note
- הצדדים – בדרך כלל שני הצדדים להסכם
- ההתחייבות – צד א מתחייב להחזיר לצד ב סכום כספי
- תנאי ההחזר – תקופת ההלוואה, הריבית, תקופת מינימלית להסכם, האם הריבית מוחזרת בסוף תקופת ההלוואה או כל חודש או רבעון או בתקופה אחרת אותה קבעו הצדדים
- חתימת הצדדים
תנאים נוספים אותם ניתן לרשום בשטר החוב
- שטר חוב הניתן להעברה – במקרה זה, המחזיק בשטר החוב יכול להעביר אותו לצג ג' על מנת שזה האחרון יוכל לגבות אותו
- ערובה קניינית – ניתן להוסיף כי בנוסף לזכות החוזית עליה חתמו הצדדים, על הלווה לספק למלווה זכות קניינית כדוגמת: שיעבוד על נכס או נכס אחר שאינו נדל"ן
- ערב – צד ג' שיהיה אחראי להתחייבותו של הלווה
- תנאים מיוחדים נוספים כגון: קנסות באיחור, עלויות עורך דין וכו
היתרונות והחסרונות של שטר חוב ככל שמדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב
יתרונות
- אלטרנטיבת השקעה – השקעה וקבלת ערובה באמצעות שטר החוב, מספקת אלטרנטיבה להשקעות נדל"ן בסיסיות. בהתאם לכך, וכאשר מדובר בהשקעת חוב מגובת נדל"ן, המלווה יכול להיות ממוסה בצורה פשוטה יותר ובאחוזי מיסוי נמוכים יותר (תלוי משקיע ועסקה).
- הוצאות בעלי מקצוע נמוכות יותר (בדיווח לרשויות המס) – במידה ומדובר בהלוואה ולא בהשקעה בה המלווה נרשם כחלק מהבעלות בחברת הנכס שמחזיקה בנכסים, ברוב במקרים המלווה אינו צריך לדווח לרשויות המס בארה"ב אלא רק בישראל (תלוי מספר גורמים)
- הכנסה ידועה מראש – במקרה בו משקיעים בהלוואה, ניתן לצפות מראש את הרווח התזרימי וכמו כן את המועד בו יוחזר סכום ההשקעה (בהנחה והלווה והעסקה ממשיכים בהתאם לתוכנית המקורית)
- אפשרות לסיכון נמוך יותר – אם משווים את ההשקעה במתן הלוואה וקבלת הבטוחות המתאימים לעומת השקעות אחרות כדוגמת שוק ההון (לא בכל התחומים בשוק ההון), המכשיר יכול לספק רמת ביטחון גבוהה יותר
- רישום של תנאים מיוחדים – שטר החוב יכול להכיל סעיפים מיוחדים עליהם חותמים הצדדים. סעיפים שישרתו את שני הצדדים בסוג עסקאות מסוים
- גמישות בתנאים הרשומים – גמישות בתנאי ההלוואה הכוללים בין היתר: משך הזמן, הריבית, תנאים נוספים, קנסות, העברת שטר החוב ועוד
חסרונות
- אי כיבוד תנאי שטר החוב – הלווה יכול שלא לכבד את התנאים ומכאן הסיכון לאי קבלת ריבית ואף הפסד של חלק מקרן ההלוואה או כולה
- העברת הזכות בשטר – לא תמיד קל למצוא אנשים שיסכימו לרכוש את השטר במקרים מסוימים ולהיות בעליו החדשים
- גובה הריבית – במידה והריבית הרשומה בשטר החוב הינה קבועה ובמידה והריבית בשוק עולה, שטר החוב הופך פחות אטרקטיבי ובמקרים מסוימים אף יכול לגרום להפסד (עליית ריבית או אינפלציה)
- זכות חוזית ולא זכות קניינית – בהרבה מקרים שטר החוב מגלם זכות חוזית ולא זכות קניינית. בדר"כ שטר החוב אינו בעל רישום ציבורי ובשל כך לזכות עדיפות נמוכה יותר
סוגי שטרות עיקריים
- שטר חוב פשוט Simple Promissory Note – שטר חוב בו רשומים מספר דברים בסיסיים כגון: זמן ההלוואה, הריבית, הסכום ומתי מתבצעים התשלומים
- שטר חוב לפי דרישה Demand Promissory Note – בהתאם לשטר חוב זה, בעל השטר יכול לדרוש באמצעות הודעה כתובה, כי החוב והריבית יוחזרו לו בתאריך מסוים אף לפני סיום מועד ההלוואה.
- שטר חוב מחולק לתשלומים Installment Promissory Note – בהתאם לשטר זה, בעל השטר יכול לדרוש כי הקרן והריבית יוחזרו לו במספר תשלומים משך כל זמן ההלוואה
- שטר חוב המאובטח בערובה Secured Promissory note – שטר חוב זה מאופיין בתנאים הרגילים של שטר החוב בתוספת ערובה קניינית כדוגמת נכס ו/או כל מיטלטלין אחר אותו יכול להחזיק המלווה (סירה, רכב או כל נכס אחר). במקרה בו הלווה לא עומד בתנאי שטר החוב, המלווה יכול לדרוש את מכירת הערובה הקניינית
- שטר חוב להמרה Convertible Promissory Note – שטר חוב זה מאפשר למלווה להמיר את ההלוואה שנתן לחברה (בדר"כ להלוואה עבור פרויקט מסוים שבהקמה), למניות בחברה בשלב מאוחר יותר או כאשר תנאי אחר, עליו הסכימו הצדדים, הבשיל
מה ניתן לעשות כאשר שטר חוב לא כובד?
במקרים הברורים ניתן לעשות מו"מ חדש עם הלווה ולראות אם ניתן לגשר על הפערים.
במידה ויש Collateral כמו ערובה קניינית (נכס נדל"ן, או נכס אחר) ניתן לפעול על מנת למכור את הערובה הקניינית ולקבל את הסכום אותו חייב לכם הלווה.
במידה ואין זכות נוספת כלומר אין לנו Secured Promissory note, יש לפעול ולתבוע את הלווה בבית המשפט ולהשיג פסק דין מבית המשפט לעניין גובה החוב + הריבית + ההוצאות.
לאחר שקיבלנו את פסק הדין, יש לפעול ולראות אם יש נכסים נוספים שניתן לרשום עליהם שיעבוד מכח פסק הדין ו/או לפנות לביצוע פעולות נוספות.
המשך הסיפור
לאחר מספר בדיקות, נראה היה כי היזם כבר מכר את הנכס למישהו אחר למרות התחייבותו ב Promissory note ולא יידע את החבר.
מוסר השכל – במידה והזכות הינה זכות חוזית ולא זכות קניינית (גם כאן חשוב להבין מה לרשום באותיות הקטנות של השטר), ברוב המקרים ישנה אפשרות לעשות פעולות בנכס ללא התערבות של צד ג'.
האם ישנה אפשרות לתבוע את היזם?
בוודאי!, אם כי כאן נכנסים כלל התנאים שרשומים בהסכם + עלויות נוספות של אנשי מקצוע הבקיאים בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב.
יש צורך להבין, כי החוקים משתנים ממדינה למדינה כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
לכן, במידה ואתם רוצים לבצע השקעה בנדל"ן בארה"ב, כדאי לשקול ולהסתייע בבעל מקצוע שישמור על האינטרסים שלכם.
אחרי הכל, אתם לא תספקו הלוואה או תרכשו נכס בישראל, מבלי שתשכרו את שירותיו של עורך דין שיבדוק את ההסכם לפני שאתם חותמים.
על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר בעסקת השקעה בנדל"ן בארה"ב או בחו"ל כאשר החוקים שונים, אתם בדר"כ לא רואים את הנכס ולא תמיד מכירים את היזם (גם כאשר אתם מכירים אותו (המקרה אותו ציינתי), כדאי מאוד להגן על עצמכם ולנסות ולהבטיח שסכום ההשקעה שלכם יחזור אליכם).
עו"ד אורי בר – עזרה בעסקה שהסתבכה בארצות הברית
