סוגי שטרות רישום Deed לנכסים בארה"ב
לאחר רכישת נכס בארה"ב, ובין שאר מסמכי הסגירה עליהם חותמים הצדדים
קיים מסמך ספציפי עליו חותם מוכר הנכס בארה"ב שנקרא Deed.
ה – Deed הינו שטר הבעלות וההוכחה כי הנכס נמכר והועבר על שם הרוכש החדש.
ישנם מספר סוגי Deeds עיקריים שכדאי להכיר:
- שטר – Warranty Deed
מדובר בשטר העברת בעלות בו המוכר מתחייב למספר דברים וביניהם:
- כי הוא הבעלים של החלקה
- הוא יכול להעביר את הבעלות בחלקה למישהו אחר
- על החלקה האמורה אין שיעבודים ו/או זכויות לצד ג
- וכמו כן, ישנה התחייבות של מוכר הנכס בארה"ב להגן על הרוכש מפני כל תביעה בקשר לבעלות של מישהו אחר על הקרקע
- חשוב להבין שהמוכר נכס בארה"ב יכול להגביל דברים מסויימים ולרשום אותם ב Deed.
- שטר – Special Deed or Special Warranty Deed
שטר זה דומה לשטר שהוא Warranty Deed פרט לשינוי אחד מהותי.
שטר זה מגן רק על בעיות שנוצרו עת החזיק המוכר ב Title של הנכס או כתוצאה מאשמתו של המוכר.
יש לשים לב!
רק בגלל העובדה שרשום Special לא גורמת לאותו השטר להיות עדיף על Warranty Deed.
רוכש נכס בארה"ב שרוכש באמצעות שטר זה, להגן על עצמו בדרכים נוספות.
- שטר – Quit Claim Deed
מדובר על שטר שאינו נותן "אחריות" לשום דבר מלבד העברת הבעלות על שם הרוכש.
אם נמשיל את העברת הבעלות לעסקה בישראל, מדובר על העברת בעלות יחד עם כל הערות הרובצות על הנסח.
מתי נשתמש בכל אחד מהשטרות?
כאשר אנו מבצעים רכישת נכס בארה"ב בצורה רגילה ממוכר, נבקש תמיד Warranty deed וזאת על מנת שנוכל לקבל מחברת הביטוח שח חברת ה Title, את ה – Title Insurance.
במקרים בהם נבצע רכישת נכס בארה"ב באמצעות Quit Clam Deed, חברת הטייטל לא תבטח את הנכס מפני שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות כלשהן וכו.
במקרה זה יש אפשרות לבקש מחברת הטייטל שתבצע Title Search ותגיד לנו מהו מצבו של ה Title והאם יש או אין הערות כלשהן לגביו, אך כמו שציינתי חברת ה Title או נכון יותר להגיד, חברת הביטוח איתה עובדת חברת ה Title, לא יבטחו פעולה של רכישת נכס בארה"ב כאמור.
כאשר אנו רוצים להעביר בעלות בין יחיד לחברה ו/או להפך כאשר אנו הבעלים, ניתן לבצע את ההעברה בצורה הזו. מדוע? כיוון שאנו הבעלים וככל הנראה טרם רכישת הנכס בארה"ב, ביצענו בדיקת Title וקיבלנו Title Insurance לגבי הנכס האמור. (ישנה אפשרות לבדוק יותר ביסודיות ולראות האם קרה מקרה בו למשל נרשם לנו על הנכס Mechanical lien על ידי קבלן איתו עבדנו).
במדינות מסויימות בארה"ב במידה ויש הסכם בו רשום שהקבלן יכול לרשום Lien (שעבוד( על הנכס במידה ולא קיבל תשלומים בהתאם לאמור בהסכם עליו חתמתם, הוא יוכל לרשום את השעבוד ללא מתן התראה טרם הרישום. יתרה מכך, ההתראה יכולה להשתנות מבחינת חוקיות ההתראה והרישום במידה ויש מלווה שרשם שעבוד קודם על הנכס.
ב – Special Warranty Deed משתמשים בדרך כלל בנקים שעיקלו נכסים של רוכשים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא. במקרה זה, הבנקים ימכרו את הנכסים ב Special Warranty Deed וכמו כן לא יספקו אחריות לגבי התקופה בה לא היו הבעלים של הנכס. האחריות הניתנת במסגרת שטר זה, היא רק לגבי התקופה בה היה הבנק הבעלים לאחר שעיקל את הנכס בארה"ב מידי הבעלים שלא עמד בתשלומי המשכנתא.
במקרה זה ניתן לעשות Title Insurance שיגנו על הזכויות שלכם.
כמו כן, כאשר מדובר בירושה של אדם שנפטר, ויש צורך להעביר את הנכס – Estate transactions באמצעות מישהו שאינו מכיר את העבר של הנכס, יכולים לבצע את העברת הבעלות בנכס בארה"ב באמצעות Special Warranty Deed.
