חברת טייטל – הסבר / מה אמורה לבדוק / מה חברת הטייטל לא בודקת
מקרה שקרה:
לקוח יצר איתי קשר לטיפול במקרה של יזם שלא ביצע עבורו את העבודה בצורה נכונה. הלקוח אמר לי שחתם על הסכם רכישה של שני נכסים בארה"ב וטען שאינו מקבל שכירות וכי חברת הניהול אינה עונה לו. לאחר מעבר על הסכם הרכישה, ביקשתי לקבל מסמכים נוספים כגון:
- מסמך ה Hud1 שמפרט את עלויות הרכישה
- מסמך ה Title commitmentלהתחייבות שהטייטל "נקי" ובר העברה
- · מסמך ה Deed החתום שמראה את העברת הבעלות בנכס
- הסכם המכירה של הנכס בשפה האנגלית שהועבר לחברת הטייטל
- העתק מה Title Insurance אותה אמורה להפיק חברת הביטוח של הטייטל
- פרטי חברת הטייטל
בתגובה אמר לי הלקוח: "היזם אמר לי שכדאי לחסוך בעלויות ולא ביצענו את העסקה באמצעות חברת טייטל ו/או עורך דין שבדק לי את המסמכים"
בדיעבד, הנכס כלל לא עבר על שמו ואנו פועלים למיצוי זכויותיו של הלקוח.
מהי חברת טייטל?
חברת הטייטל הינה גוף חיצוני לצדדים בטרנזקיית נדל"ן, שאמונה על בדיקת "הטייטל" של הנכס (בהקבלה גסה למדינת ישראל, מדובר בנסח הטאבו). בקווים כלליים, חברת הטייטל אחראית להעברת הבעלות בנכס בין המוכר לקונה כאשר בבסיס ההעברה, על ה"טייטל" להיות נקי מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או חובות מוצהרים. מהיא בדיקת טייטל – Title Search לפני רכישת נכס בארה"ב? מדובר בסט בדיקות ברשומות הציבוריות – Public Records להן נדרשת חברת טייטל, בהתחקות עבור היסטוריית המכירות והעברת הבעלויות של הנכס עד לבעלותו של המוכר הנוכחי. בנוסף, אמורה חברת הטייטל לבדוק את הדברים הבאים (רשימה לא סגורה):
- שטר הבעלות של הנכס
- רשומות הקרקע במחוז בו ממוקם הנכס
- שיעבודים – כאלה הקשורים לבנייה – קבלנים וכו
- שיעבודים הקשורים למיסים שלא שולמו – פדרלי או מדינתי
- תיקים שקשורים לבתי משפט לצוואות
- פסקי דין שקשורים לנכס
- פסקי דין בנוגע לבתי משפט לפשיטות רגל
- תיקים שקשורים לגירושין
- הלוואות קיימות ומשכנתאות
- מיסים שלא שולמו
- שיעבודים כתוצאה ממיסים שלא שולמו ל HOA (מקביל לועד שכונתי)
ביטוח טייטל – Title Insurance
לאחר בדיקת הטייטל ולאחר שנכחה חברת הטייטל כי הנכס נקי מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או עיקול מוצהרים, חברת הטייטל פונה לחתם שיבחן את כלל הבדיקות אותן ביצעה ויפיק ביטוח לטייטל של הנכס הנבדק – Title insurance. הביטוח מופק על ידי חברת ביטוח בסכום הרכישה המופיע בהסכם.
מהן היתרונות בבדיקת טייטל?
1. בדיקת בעלות – חברת הטייטל בודקת לעומק את הרשומות ומוודא כי המוכר הנחזה להיות הבעלים של הנכס הנמכר, הוא אכן המוכר וכי יש לו את הזכות למכור את הנכס.
2. חשיפה של תביעות ו/או שיעבודים עומדים – חברת הטייטל בודקת האם יש שיעבודים ו/או עיקולים על הנכס והאם יש תביעות עומדות בבית המשפט לעניין הנכס הנדון. נקודה חשובה – אם הקונה רוכש את הנכס עם השיעבודים ו/או העיקולים, כל הבעיותעוברות אליו ביום העברת הבעלות. (במאמר מוסגר – יש לקנות נכס ב Warranty deed ולא ב – Quit Claim Deed – אלא במקרים מיוחדים)
3. חשיפת זכות מעבר ו/או הגבלות אחרות – כשם שבמדינת ישראל יכולות להיות הגבלות ו/או זכויות על חלקת קרקע מסויימת עבור צד ג', כך גם כאשר מבצעים רכישת נכס בארה"ב, יש לבדוק את הסוגייה Easement.
על אילו נושאים חברת הטייטל לא לוקחת בדר"כ אחריות
- סיכונים סביבתיים הקשורים לנכס
- דברים שהתגלו ב Survey שביצעה חברת הטייטל
- הפרת ייעוד הקרקע ו/או בנייה לא חוקית אותה ביצע הבעלים
- שיעבודים שאינם רשומים – Recorded אותם ביצעו קבלנים
- דברים שקרו לאחר שהופק ביטוח לטייטל
- קרקע מזוהמת (אלא אם היה רישום ציבורי בזמן הבדיקה)
האם ביטוח הטייטל נשמר אם אני מעביר את הנכס לבעלות חברה או לנאמנות או לילדיי?
התשובה אינה חד משמעית ותלוייה בביטוח אותו רכשתם. יש לקרוא את תנאי הפוליסה.
מי בוחר את זהות חברת הטייטל? (הקונה או המוכר)
בדר"כ הקונה רשאי לבחור את חברת הטייטל. אך, ישנם לא מעט מקרים בהם המוכר משלם עבור הוצאות חברת הטיטל ומעוניין לבחור את זהות החברה. כמו כן, בעסקאות שאינן טריוויליות, לפעמים המוכר בוחר את חברת הטיטל שיודעת לבנות ולסגור עסקאות ספציפיות.
האם בכל המדינות בארה"ב משתמשים בחברת טייטל או שיש חובה להשתמש בשירותי עורך דין?
ישמן מספר מצומצם של מדינות שקבעו שיש צורך לקחת עו"ד בטרנזקיות נדל"ן כדוגמת:
- Alabama
- Delaware
- Georgia
- Massachusetts
- New York
- North Carolina
- South Carolina
- Virginia
- West Virginia
מכל אלה, רצוי מאוד לעשות בדיקות לנכס טרם רכישתו וכמו כן להשתמש בשירותים של בעל מקצוע שמבין ברכישת נכס בארה"ב כמו גם בנוגע לבדיקת הסכם ההשקעה שתקבלו בנוסף לכלל הבדיקות האחרות.
