לאחר שהתעניינתם בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ולאחר ששוחחתם עם המשווק ו/או יזם הנדל"ן בארה"ב, קיבלתם לידיכם הסכם השקעה המפרט את הזכויות והחובות שלכם בכל הקשור להשקעה בארצות הברית.
התחלתם לקרוא את הסכם ההשקעה וככל הנראה אמרתם לעצמכם שאתם לא זקוקים לחוות דעת של עורך דין שעוסק בעסקאות נדל"ן בארצות הברית כיוון שההסכם ברור ונגיש ולא נראה שיש "בעיות" כלשהן שמצריכות בדיקה של עורך דין מומחה לעסקאות נדל"ן בארה"ב הבקיא בחומר ובתנאים המסחריים לגבי אותה השקעה.
במאמר מוסגר אציין, כי למרות שהרבה מהסכמי ההשקעה בארצות הברית אל מול המשווק או היזם הינם בשפה העברית, אל תטעו לחשוב שאין כל חשיבות או צורך לבחון את תנאי הסכם ההשקעה, להוסיף סעיפים קריטיים ולשכתב אותם לטובתכם.
למה צריך לשכור את שירותיו של עורך דין שפועל בארצות הברית על מנת שיבדוק את תנאי ההסכם? (מספר נקודות למחשבה)
- מדיניות חוקית שונה – בארה"ב, מערכת החוקים, המיסוי והמשפט, שונה מהנהוג בישראל.
בטרם תחתמו על הסכם ההשקעה, כדאי להבין את ההשלכות השונות במערכות המשפט שאינן דומות לנהוג בישראל. לכן, בבואכם לחתום על הסכם השקעה, כדאי לבחון התקשרות עם עורך דין שבקיא בחוק הישראלי ועוסק בהשקעות נדל"ן בארצות הברית כדרך קבע. - בדיקת הסכם ההשקעה אל מול היזם או המשווק או המלווה – ברוב רובם של המקרים, לקוחות יבינו את משמעותו הכללית של הסכם ההשקעה, אך לא ידעו אילו סעיפים יש להוסיף להסכם על מנת לחזק את אחיזתם בהשקעה ולהבטיח את זכויותיהם בצורה תמידית. עורך דין שפועל בארצות הברית הבקיא, בפן העסקי יזמי, לרבות בפן המשפטי של רישום העסקה בצורה נכונה על שם המשקיע, ידע להכווין את הלקוח ולהאיר לו את הנקודות המצריכות בדיקה, חיזוק ו/או רישום והוספת סעיפים קריטיים וחשובים שיבטיחו את אחיזתו של המשקיע בהשקעה.
- בדיקת הסכם הרכישה אל מול מוכר הנכס – מלבד הסכם ההתקשרות של הלקוח אל מול מלווה המשקיעים (שלרוב כתוב בשפה העברית), יש צורך לבחון את הסכם מכירת הזכויות מהמוכר לקונה שנערך בשפה האנגלית. הסכם זה אמור לכלול מספר פרמטרים חשובים שיגנו על רוכש הנכס ויאפשרו לו דרכי יציאה הוגנות ונכונות מהעסקה במצבים מסוימים. מומלץ שלא לחתום על הסכם רכישת הנכס, שהינו מחייב לכל דבר ועניין, מבלי להיוועץ עם עורך דין שפועל בארה"ב הבקיא בתנאים המסחריים של הסכם. תנאים מועדפים בהסכם יקבעו אם העסקה טובה יותר או טובה פחות עבור משקיע המעוניין לרכוש נכס בארצות הברית. חלק מהסעיפים החשובים בהסכם רכישת נכס בארה"ב תלויים בעובדה שיש לקבוע זמן לבדיקה הפיזית של הנכס בסופה יקבע הרוכש אם הוא ממשיך בבדיקת מצבו המשפטי של הנכס לסגירת עסקת ההשקעה.
- עבודה אל מול חברת Title Company מקומית – תפקידה של חברת ה – Title Company לבחון אם רובצים על הנכס שעבודים, עיקולים חובות וכן הערות שונות אחרות היכולות להשפיע על מצבו המשפטי של הנכס. עורך דין הבקיא בעבודה אל מול חברת ה – Title Company המקומית יוכל להבין את אופי הבדיקות ואת חוזקתן בהתייחס לרישומו של נכס בארצות הברית על שם הרוכש.
- רכישת ביטוח המגן על הרוכש מפני העברה שלא כדין – במקרים מסוימים ה – Title Company מתרשלת בבדיקת עברו של הנכס ושרשרת ההעברות מהקונה למוכר ובכך פותחת את הפתח לטענות כי הנכס הוא של פלוני וכי ההעברת הנכס בארצות הברית נעשתה שלא כדין. לשם כך, ישנו צורך לרכוש ביטוח להעברת הזכויות כאמור באמצעות שטר זכויות. ביטוח כאמור עדיף שייבדק באמצעות עורך דין ארה"ב שיבחן כי אכן סוג הביטוח יופיע במסמכי הסגירה ובדף ה Hud1 או במסמכי ה – Alta שהתקבלו טרם החתימה של מסמכי הסגירה והעברת הבעלות בנכס בארצות הברית מהמוכר לקונה.
- סוגי שטרות לביצוע העברת הזכויות – כאשר המוכר חותם על העברת הזכויות בנכס על שם הקונה, הוא יכול לחתום על מספר סוגים של שטרות להעברת הבעלות בנכס. השטרות השונים מייצרים חבויות שונות של מוכר הנכס כלפי הקונה. בבואכם לבדוק על איזה שטר עתיד לחתום המוכר, יש להיוועץ בצורה חד משמעית עם עורך דין שיחווה דעה ויגיד לכם האם ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית אותה בחנתם, אכן עונה על הציפיות של הבטוחות הנכונות שיבטיחו את הזכויות שלכם בנכס. לא כל שטר החתום על ידי המוכר להעברת הזכויות בנכס הינו שטר שיכול להיטיב איתכם. רק כדוגמא אחת: במידה והשטר עליו חותם המוכר הינו שטר הקרוי Quit Clain Deed, הזכויות המלאות בנכס מועברות אליכם, אך גם החובות, השעבודים, העיקולים וכן כל הערה אחרת הרובצת על הנכס. במקרה זה, אתם אחראים לכל החובות שמגיעות עם הנכס וביצעתם השקעה בנדל"ן בארצות הברית שכוללת לא רק זכויות אלא גם חובות (יכול להיווצר מצב בו החובות עולים על שווי הזכויות של הנכס).
- רישומן של זכויות המשקיע – רישום זכויות המשקיע ו/או הקונה בנכסים להשקעה בארצות הברית דורשת הבנה מעמיקה על ידי עורך דין שפועל בארצות הברית ושהיה מעורב במאות עסקאות נדל"ן בארצות הברית לרישום זכויות המשקיעים.
לא פעם פנו למשרדנו לקוחות שהעבירו את כספי ההשקעה לאחר "שעיינו" בהסכם ולא בדקו נכונה אם הזכויות הקנייניות של ההשקעה יירשמו במלואן על שמם. אותם לקוחות פנו בשלב מאוחר יותר למשרדנו לשם קבלת עזרה והשבת הזכויות לשמם (פעולה שלא צלחה בכל המקרים). - אימות פרטי המוכר – יש צורך לוודא כי אכן המוכר "הנחזה" להיות מוכר הנכס, הוא אכן המוכר האמיתי של הזכויות הנמכרות. כאשר באים לבצע העברת זכויות בארצות הברית באמצעות אחד השטרות, יש לאמת את החתימה על מסמך העברת הזכויות באמצעות נוטריון מקומי. יש להבין כי מעמדו של נוטריון בארצות הברית אינו שווה ערך למעמדו של נוטריון בישראל. נוטריון בארצות הברית אינו צריך להיות עורך דין בארצות הברית בבואו לאמת את חתימתו של מוכר נכס. הנוטריון מוסמך באמצעות קורס מקומי קצר והופך להיות נוטריון שמאמת את חתימת המוכר על שטר העברת הזכויות. מכיוון שרף הכניסה להיות נוטריון בארצות הברית הינו נמוך, ישנם לא מעט נוטריונים וכמו כן, יש פתח לזיופים.
במקרה אחד בו ייצג משרדנו, הגיע לקוח שקיבל מסמך חתום על ידי נוטריון המאשר את העברת הזכויות בנכס מהמוכר לקונה. במקרה זה הנוטריון כלל לא היה רשום במרשם הנוטריונים המקומי וכמו כן התרשל כאשר לא בדק כי אכן המוכר הוא הבעלים האמיתי של הנכס. - הבנה פרוצדורלית ברישום הזכויות על שם הקונה – כשם שככל הנראה אף משקיע לא יבצע עסקת נדל"ן בישראל בלי ששכר את שירותיו של עורך דין מומחה, על אחת כמה וכמה משקיע שמעוניין לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית, כאשר אינו יכול לראות את הנכס ולבצע בדיקות בעצמו, לא יעשה זאת מבלי ששכר את שירותיו של עורך דין הבקיא בבדיקות השונות ובפרוצדורה עובר לעבודה בעבודה אל מול הגורמים השונים.
שירותים שמשרדנו מציע
משרדנו היה מעורב במאות השקעות נדל"ן בארצות הברית בכל קונסטלציה אפשרית החל מהסכמי ליווי פשוטים וכלה בהקמת קבוצות ובדיקת מסמכי חברות בפן המסחרי.
כמו כן, משרדנו פועל כנאמן עבור משקיעים המעוניינים לבצע בדיקה מקיפה בקשר עם השקעות נדל"ן בארצות הברית טרם חתימתם על הסכם השקעה בארצות הברית.
למשרדנו ניסיון רב שנים הן בפן המשפטי והן בצד היזמי של עסקאות נדל"ן.
משרדנו ייצג משקיעי נדל"ן בארצות הברית והיה מעורב הן בתביעות והן בביצוע פשרות עם חברות ענק בכל הקשור להשקעות נדל"ן בארצות הברית.
עו"ד אורי בר פועל גם כיזם נדל"ן במסגרתו ביצע אורי יותר מ – 300 עסקאות נדל"ן. בכובעו זה התנסה אורי בכל סוגי העסקאות ומביא איתו ידע מעמיק הן בפן היזמי של השקעות נדל"ן בארצות הברית והן בפן המשפטי מסחרי בבחינת הסכמי השקעה בנדל"ן.
משרדו של עו"ד אורי בר מספק ללקוחותיו שירות בחינת השקעות נדל"ן בארצות הברית וייעוץ אישי הכולל בין היתר ביצוע בדיקות Due Diligence מקיפות.
כמו כן מציע משרדנו, חילוץ מעסקאות פחות טובות בארצות הברית.
למשרדנו קשרים רבים רבי שנים ושיתופי פעולה עם עורך דין ארצות הברית במדינות שונות.
