רכשתם נכס בארה"ב ללא ליווי משפטי של עורך דין הבקיא בעסקאות בארצות הברית?
האם אתם יודעים לוודא שהבעלות בנכס אכן עברה על שמכם למרות ששילמתם לנאמן מטעמכם?
אני רוצה לספר לכם על מקרה שקרה (בו אני מטפל).
הגיע אלי לקוח שרכש נכס להנשקעה בארצות הברית מחברה גדולה וידועה.
הלקוח העביר את סכום הרכישה ואף הסתייע בעורך דין נאמן ישראלי (שכל תפקידו היה להעביר את כספי ההשקעה ממקום אחד למקום אחר מבלי שהיה צריך לבדוק שאכן הנכס בארצות הברית יירשם על שם הלקוח).
לימים (לאחר 3 שנים בהם הלקוח לא קיבל שכירות מתאימה, כפי שהובטח לו על ידי החברה המלווה), ביקש הלקוח שאעזור לו עם המקרה לקבלת שכירות ובדיקה כללית לגבי הנכס להשקעה שרכש.
אבל!!
לאחר בדיקה שערכתי, נראה כי הנכס שרכש בארצות הברית כלל לא עבר על שמו והבעלות בנכס נשארה על שם החברה שמכרה לו את הנכס.
לאחר טיפול ממושך, הבעלות בנכס הועברה על שם הלקוח (ראוי לציין שחברת הטייטל האמריקאית שאמונה על בדיקת "נסח הטאבו" הודיעה כי בבדיקה שערכה הנכס נמצא ללא כל שיעבוד ואו עיקול) – הסבר לגבי תפקידה של חברת הטייטל, אחריותה ופועלה ייעשה בפוסט אחר.
אך למרבה הצער,
ומכיוון שהנכס לא נרשם על שם הלקוח מלכתחילה
ומכיוון שהלקוח לא קיבל תמלוגי שכירות
ומכיוון שהמוכר לא טיפל בנכס בצורה נכונה (ולא שולמו המיסים)
ומכיוון שהלקוח בחר שלא להתייעץ עם עורך דין ארה"ב שבקיא בעסקאות נדלן בחו"ל
התבצע תהליך "מכירה כפוייה" של הנכס לרוכש "שקנה" את החובות (Tax Lien).
מה הבעיה בכל התהליך (למרות שהנכס הועבר על שם הלקוח נניח בחודש X)?
הבעיה היתה שהנכס נמכר לרוכש החדש חודשים ספורים לפני העברת הבעלות על שמו של הלקוח.
אבל, וכאן האבל הגדול:
הגוף המדינתי שביצע את המכירה הכפוייה לא "העביר" את הנכס בטאבו המקומי (פרוצדורלית) באותו הרגע אלא רק מספר חודשים לאחר מכן ומכאן שחברת הטייטל לא ראתה את ההעברה לרוכש החדש וביצעה את העברת הבעלות ללקוח.
נכון להיום, מתנהלת חקירה בארצות הברית כנגד החברה שביצעה את ההעברה ללקוח למרות שהיתה מכירה קודמת בזמן.
מה ניתן לעשות?
מספר דברים:
1. לבחון אם יש הפרש בין מחיר המכירה של הרוכש החדש אל מול החובות של המיסים שלא שולמו ולבקש את היתרה (גם כאן העניין מסתבך שכן הנכס לא נרשם כדין על שמו של הלקוח שלי ומכאן שבמידה ויש הפרש כאמור, הוא אמור להינתן לחברה – יש כמובן פתרון משפטי לעניין)
2. לתבוע את החברה (כמובן שצריכים לראות את תניית השיפוט על פי הסכם המכירה של הנכס ללקוח)
3. לנסות ולהתנהל אל מול החברה ואל מול עורך הדין של הרוכש החדש שמעוניין לסיים את העניין בצורה יעילה ונכונה.
4. לשכור את שירותיו של עורך דין ארצות הברית שבקיא בעסקאות נדל"ן בארה"ב ויכול להקנות ללקוח הגנה ראוייה לכסף.
הצלחות לרוב!!!
