כאשר אנחנו רוכשים נכסים בארה"ב, ומכיוון שרובנו לא מנהלים את הנכסים באופן עצמאי, אנו נדרשים לחתום על הסכם עם חברת הניהול המקומית.
מהם תפקידיה העיקריים של חברת הניהול:
- להעריך את מחיר השכירות
- להכין את הנכס למצב השכרה
- לפרסם את הנכס במדיות השונות
- לראיין דיירים screening
- לחתום על הסכם שכירות אל מול הדייר
- לערוך דוח move in עם הדייר
- לגבות שכ"ד חודש ראשון + deposit
- לטפל בתיקונים (הצעות מחיר מקבלנים)
- ליידע אתכם בכל בעיה ו/או תקלה מעבר לסכום כספי מסוים הרשום בהסכם
- להיות זמינים לדיירים 24 שעות במקרי חרום
- לטפל בפינוי הדייר אל מול עו"ד מקומי
- לייצג את הבעלים בבתי משפט ו/או במחוז
- לטפל עבורכם בתשלום מיסי עריה וביטוח
- להנפיק דו"ח שנתי עבור רואה החשבון
- להעריך את מחיר הנכס (אם יש להם רישיון ברוקר)
מצ"ב רשימת דברים כללית אליה יש לשים בטרם החתימה על ההסכם עם חברת הניהול
באופן ממש כללי:
הפרמטר שיכול "להרוג" את נושא הרווח התשואתי הינו החלפת דיירים. במקרה זה העלות יכולה להסתכם באלפי ולעיתים רחוקות בעשרת אלפים דולר.
- Replacement fee – הינו תשלום שקובעת חברות הניהול בעבור הכנסת דייר חדש. עמלה זו נעה בין חצי לחודש מלא.
- החלפת חברת הניהול בשנה הראשונה – במידה והתחלנו לשכור בפעם הראשונה את שירותיה של חברת הניהול, יש לוודא כי אנו יכולים לצאת מחוזה הניהול בהתראה של כ – 30 ימים. רוב חברות הניהול לא מאפשרות זאת ורושמות בהסכם כי ניתן לבטל הסכם זה 60 ימים לפני סוף תקופת ההתקשרות. במידה ואני רוצים לבטל לפני, אנו נשלם קנס יציאה.
- בלעדיות במכירת הנכס – יש לשים לב שבחוזה ההתקשרות אין לחברת הניהול בלעדיות במכירת הנכס ו/או קבלת עמלה בכל מקרה בו הנכס נמכר.
- תיקונים – לרוב חברות הניהול ישתמשו באנשי שירות שלהם לתיקון התקלות בנכס. יש לשים לב לדברים הבאים:
- לבדוק כי בחוזה ההתקשרות הם מחוייבים להביא עוד הצעת מחיר אחת לפחות.
- קיימת אפשרות שאתם תביאו בעל מקצוע שלכם.
- זמינות – נושא מאוד חשוב משתי סיבות:
- זמינות לדייר כאשר ישנה תקלה. חברת הניהול הינה הפנים שלכם כבעלי הנכס. במידה והשירות קלוקל, הדייר יתייחס באותה המידה לנכס.
- זמינות עבורכם – כאשר ישנן תקלות המצריכות את אישורכם.
- סכום תיקונים מקסימלי – כמעט בכל הסכם ניהול נכסים, חברת הניהול תרשום כי יש סכום מסוים שנועד לתיקונים שאינו דורש את הסכמת הבעלים לתיקון. ודאו כי הסכום סביר ואינו חורג מהמקובל ($500-$300)
- תשלום מיסים property tax – יש לוודא שאכן חברת הניהול משלמת את המס האמור. נתקלתי לא פעם בחברת ניהול ששכחה לשלם וחוב המס צבר ריבית פיגורים. כידוע, במידה והחוב לא משולם תקופה ארוכה, הנכס יכול להיות בסכנת מכירה על ידי הרשויות.
- תמונות– כאשר יש תיקון שאמור להתבצע, מומלץ לרשום בהסכם כי חברת הניהול מתחייבת לשלוח תמונות לפני ואחרי התיקון. במידה וחברת הניהול תדע שאתם עוקבים אחר ההוצאות שלכם, הבלאי ככל הנראה יהיה נמוך יותר.
- work exceeding normal management duties – מונח שיכול להופיע בחוזים. צריך לוודא מה הפירוש שלו ומהן העבודות שיכולות לגלוש מאופן הפעולות הרגיל שבהן חייבת חברת הניהול. יש בשוק לא מעט חברות ניהול שגובות כסף על כל דבר (אפילו על שיחות טלפוניות עם הבעלים).
- Owner representation – יש לשים לב לזכויות של חברת הניהול. לא מומלץ לחתום לחברת הניהול על יפוי כח כללי לפיו היא יכולה לעשות כמעט כל דבר בנכס (למשל למכור אותו).
- Owner responsibilities – יש לשים לב על מה חותמים ומה מתחייבים כלפי חברת הניהול. ראיתי לא מעט חוזים של לקוחות שחתמו על סעיפים דרקונים לרעתם.
