📢לאבד נכס בגלל חובות מס בארה"ב – מה שחשוב לדעת! 🏠
זהו סיפור לא נעים, אבל חשוב שכל מי שחושב על השקעה בנדל"ן בארה"ב ילמד ממנו.לפני זמן קצר נכס שבבעלות משקיע, נמכר במכירה פומבית בגלל חוב מיסים למחוז. מדובר בנכס שבו הושקע כסף רב בשיפוצים במהלך השנה האחרונה,אבל הכל ירד לטמיון בגלל חוסר תשומת לב למיסים. איך זה קרה? בארה"ב, חוקים לגבי חובות מיסים הם לא […]
האם ראיתם נכס בארצות הברית עם כנפיים שיכול לעוף?
רכשתם נכס בארה"ב ללא ליווי משפטי של עורך דין הבקיא בעסקאות בארצות הברית?האם אתם יודעים לוודא שהבעלות בנכס אכן עברה על שמכם למרות ששילמתם לנאמן מטעמכם? אני רוצה לספר לכם על מקרה שקרה (בו אני מטפל).הגיע אלי לקוח שרכש נכס להנשקעה בארצות הברית מחברה גדולה וידועה. הלקוח העביר את סכום הרכישה ואף הסתייע בעורך דין […]
האם לשכור עורך דין לגבי השקעה בארצות הברית?
לאחר שהתעניינתם בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ולאחר ששוחחתם עם המשווק ו/או יזם הנדל"ן בארה"ב, קיבלתם לידיכם הסכם השקעה המפרט את הזכויות והחובות שלכם בכל הקשור להשקעה בארצות הברית. התחלתם לקרוא את הסכם ההשקעה וככל הנראה אמרתם לעצמכם שאתם לא זקוקים לחוות דעת של עורך דין שעוסק בעסקאות נדל"ן בארצות הברית כיוון שההסכם ברור ונגיש ולא […]
שטר חוב בעסקאות נדל"ן בארה"ב (בחו"ל) – Promissory note
מאמר חשוב לכל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל!! (כדאי לקרוא עד הסוף) סיפור אמיתי הם היו חברים וסמכו האחד על השני.האחד היה יזם שפעל בעסקאות נדל"ן בארה"בהשני היה עובד הייטק שרצה לעזור לחבר וכמובן לקבל תמורה כנגד ההלוואה שנתן לחבר היזם. ליזם היה נכס שנרשם על שם החברה שלו בארה"ב (LLC).היזם ביקש מהחבר הלוואה בסך […]
שיעבוד של נכס נדל"ן בארה"ב
שיעבוד של נכס נדל"ן בארה"ב מהו Lien? מבחינה משפטית, Lien הינו שיעבוד ו/או זכות כנגד נכס נדלני (במקרה שלנו מדובר על נכס בארה"ב).מדובר על מכשיר משפטי שמספק לבעל החוב ו/או לבעל הזכות הגנה בצורת זכות קניינית עד אשר החוב הוחזר ו/או תנאים מסוימים התמלאו. ה Lien נותן לבעל החוב את הזכות למכור את הערובה הנדלנית […]
סוגי בטוחות בהשקעת נדל"ן בחו"ל
החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל.השקעה בארה"ב, השקעה בגרמניה או פורטוגל אנגלייה או מדינה אחרת בחו"ל. קבעתם פגישה עם היזם / המשווק וניכר שההסבר מפורט ומניח את הדעת. ביקשתם לקבל את הסכם ההשקעה בחו"ל על מנת להבין במה מדובר ו/או על מנת לשלוח את הסכם ההשקעה לבעל מקצוע מוסמך שיבחן את ההסכם ויספר לכם, היכן הסיכונים בהתאם […]
חובות היזם / המנהל בהשקעות נדלן בארה"ב (חו"ל)
לקוח שהשקיע בפעילות נדלנית של חברה יזמית מאוד מוכרת אשר עוסקת בהשקעות נדל"ן בארה"ב, פנה אלי להתייעצות. הלקוח בחר להשקיע כחלק מקבוצת השקעה בארה"ב במספר נכסים אותם רכשה החברה (נכסי Multi Family וכן נכסים מסוג Single Family) – על פניו השקעה סולידית עם רמת סיכון סבירה ופחותה. בשנה הראשונה להשקעה הרווח התזרימי שולם ללקוח. עם […]
סוגי שטרות (Deed) ברישום נכסים בארה"ב
סוגי שטרות רישום Deed לנכסים בארה"ב לאחר רכישת נכס בארה"ב, ובין שאר מסמכי הסגירה עליהם חותמים הצדדיםקיים מסמך ספציפי עליו חותם מוכר הנכס בארה"ב שנקרא Deed. ה – Deed הינו שטר הבעלות וההוכחה כי הנכס נמכר והועבר על שם הרוכש החדש. ישנם מספר סוגי Deeds עיקריים שכדאי להכיר: מדובר בשטר העברת בעלות בו המוכר מתחייב […]
נוטריון אמריקאי במהלך התהליך מכירת נכס להשקעה בארה"ב, חובה?
לעיתים, כאשר אנו באים למכור נכס בארה"ב אשר בבעלותנו או בבעלות חברת LLC אשר בבעלותנו, יש צורך בנוטריון אמריקאי במהלך התהליך. האם קיימת חובה לאימות הזהות שלכם באמצעות נוטריון אמריקאי על ה Deed (שטר העברת הבעלות) ומסמכי המכירה ה- Deed? ברוב המקרים, התשובה היא שאין צורך. התשובה לשאלה זו תלוייה בזהות חברת הטייטל הפועלת לסגירת […]
היבטים משפטיים בהשקעות נדל"ן בארה"ב
בפוסט זה אסביר על שלושה סעיפים מרכזיים הקשורים להשקעות נדל"ן בארה"ב. איך ניתן לוודא שהנכס המוצע למכירה הוא נכס הנחזה? לכל נכס בארה"ב יש מספר ייחודי הנקרא Assessor Parcel Number (APN). מספר זה מוענק על ידי ה-County Tax Assessor ומאפשר לזהות באופן חד משמעי כל חלקת קרקע והנכסים הבנויים עליה. כיצד מתבצע רישום של נכס […]
שלושה דברים עיקריים אותם יש לבחון במקרה של בעיה בעסקת נדל"ן בארה"ב.
השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להביא לתשואות גבוהות. אך כמו כל השקעה – היא לא חסינה מבעיות. כאשר ההשקעה עלתה על שרטון או כאשר שהיזם לא מתקשר עם המשקיעים שלו והחוזה לא כובד על ידי אחד מהצדדים או כאשר היזם לא ביצע את עבודתו בצורה נכונה – ובמקרים קיצוניים יותר, סרח ואף גרם להונאה או פעל […]
חשיבות הייעוץ לפני רכישת נכס בארה"ב
כאשר אנו רוכשים נכס במדינה אחרת, כמו ארה"ב, אנחנו נתקלים באתגרים מיוחדים עקב ההבדלים הגיאוגרפיים, שיטת משפט שונה וגופים משטייפ שונים לבדיקת הנכס. לעיתים קרובות, ישראלים שרכשו נכסים בארה"ב דרך יזם או חברת שיווק, גילו שהנכס שהוצע להם לא ענה על הציפיות שהובטחו להם. לרוב, הם מגלים שהנכס הפיזי, מחיר השכירות ושוויו האמיתי של הנכס […]
חברת טייטל – הסבר
חברת טייטל – הסבר / מה אמורה לבדוק / מה חברת הטייטל לא בודקת מקרה שקרה: לקוח יצר איתי קשר לטיפול במקרה של יזם שלא ביצע עבורו את העבודה בצורה נכונה. הלקוח אמר לי שחתם על הסכם רכישה של שני נכסים בארה"ב וטען שאינו מקבל שכירות וכי חברת הניהול אינה עונה לו. לאחר מעבר על […]
זכויותיו וחובותיו של המנהל בחברת ה LLC
זכויות וחובות של מנהל Manager בחברת נכס LLC – Limited Liability Company Member – בעלים של ה – LLC Manager – מנהל החברה Managing Member – בעלים מנהל זכויותיו וחובותיו של המנהל בחברת ה LLC נקבעות באמצעות מסמך ה Operating agreement של ה LLC. למרות זאת, וכאשר מדובר בחוק הבינלאומי, ניתן להתנות את האמור בהסכם […]
ניהול נכסים – דגשים משפטיים בחוזה עם חברת ניהול נכסים
כאשר אנחנו רוכשים נכסים בארה"ב, ומכיוון שרובנו לא מנהלים את הנכסים באופן עצמאי, אנו נדרשים לחתום על הסכם עם חברת הניהול המקומית. מהם תפקידיה העיקריים של חברת הניהול: מצ"ב רשימת דברים כללית אליה יש לשים בטרם החתימה על ההסכם עם חברת הניהול באופן ממש כללי: הפרמטר שיכול "להרוג" את נושא הרווח התשואתי הינו החלפת דיירים. […]
נקודות הקריטיות הקשורות לבדיקת הסכם השקעה
מהן הנקודות הקריטיות בהסכמי השקעה והאם כדאי ליצור קשר עם בעל מקצוע מוסמך כדי לבדוק הסכמים אותם קיבלתי מהיזם טרם השקעתי. מקרה קצר: משקיעה בסביבות גיל ה 50 התקשרה אלי.היא רצתה להשקיע אצל יזם ידוע בחו"ל ורצתה שאבדוק את הסכם ההשקעה (הסכם ההשקעה היה בשפה האנגלית וקרוי בשם Operating agreement) – מדובר בהסכם תפעול של חברה […]